Адвокат з нерухомості
Квартира виглядає ідеально, документи «в порядку», продавець поспішає — саме в такий момент найчастіше й підписують угоди, які потім роками оскаржують у суді. Юридична перевірка нерухомості перед купівлею коштує в рази менше, ніж повернення грошей чи оскарження угоди постфактум, — і саме тому це той етап, на якому не варто економити.
Що обов'язково перевіряє юрист перед угодою
▸ Право власності та історію об'єкта. Скільки разів нерухомість продавалася, чи немає розбіжностей у документах, чи справді продавець є законним власником на момент угоди.
▸ Кількість власників і згоду співвласників. Якщо об'єкт у спільній власності, потрібна письмова згода всіх співвласників на відчуження — без неї угода вразлива для оскарження.
▸ Зареєстрованих осіб. Довідка про те, хто прописаний у приміщенні, — особливо важливо, якщо серед них є неповнолітні: для їх виписки потрібен дозвіл органу опіки та піклування.
▸ Заборгованості за комунальні послуги. Борги можуть автоматично «перейти» до нового власника разом з об'єктом.
▸ Арешти, застави та судові спори. Об'єкти під арештом чи в заставі нерідко продають за заниженою ціною саме через приховані обтяження — і покупець дізнається про це вже після оплати.
▸ Спадкову нерухомість.Якщо об'єкт отримано у спадок, завжди є ризик появи «нових» спадкоємців, які пізніше оспорять відчуження.
💡 З практики: найнебезпечніша комбінація — це «вигідна ціна» і «поспішайте, бо купить хтось інший». У переважній більшості справ про оскаржені угоди, які ми ведемо, саме тиск часу змусив покупця пропустити перевірку одного з цих пунктів.
Ризики на первинному ринку
▸ Подвійний продаж — один об'єкт (чи майнові права на нього) продають кільком покупцям одночасно.
▸ Зупинка будівництва — забудовник призупиняє роботи вже після отримання коштів від інвесторів.
▸ Заниження вартості в договорі — схема, яка виглядає як економія на податках, а насправді залишає покупця без реального захисту суми, фактично сплаченої готівкою.
Що робити покроково перед купівлею
Крок 1. Замовте перевірку документів до внесення завдатку. Завдаток чи аванс, сплачений до перевірки, — практично неможливо повернути, якщо угода зірветься через виявлені проблеми.
Крок 2. Перевірте об'єкт у реєстрах. Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, реєстр обтяжень, наявність судових проваджень щодо об'єкта.
Крок 3. Вимагайте повний пакет документів від продавця чи забудовника. Правовстановлюючі документи, згоди співвласників, довідки про зареєстрованих осіб, дозволи органів опіки за наявності неповнолітніх.
Крок 4. Укладайте угоду за участі юриста, а не «на довірі». Формулювання договору купівлі-продажу чи попереднього договору напряму впливає на те, чи зможете ви захистити свої гроші, якщо щось піде не так.
Якщо угода вже викликає сумніви або її оскаржують
▸ Аналіз підстав для визнання угоди недійсною чи, навпаки, для захисту вже укладеної угоди від необґрунтованого оскарження.
▸ Представництво в спорах про право власності, поділ майна чи виділення частки.
▸ Захист інвесторів у справах про зупинене будівництво чи подвійний продаж об'єктів.
Чим допоможе АО «Захист»
▸ Проведемо повну перевірку юридичної чистоти об'єкта до підписання угоди.
▸ Перевіримо документи забудовника при купівлі на первинному ринку.
▸ Підготуємо чи перевіримо договір купівлі-продажу, щоб захистити ваші інтереси, а не лише інтереси іншої сторони.
▸ Представлятимемо ваші інтереси в суді, якщо угода вже оскаржується чи потребує визнання недійсною.
▸ Допоможемо з питаннями спадкової нерухомості, поділу майна та спорів співвласників.
Зверніться на консультацію до підписання угоди — це найдешевший спосіб уникнути дорогих проблем із нерухомістю в майбутньому.
