Поновлення договору оренди землі: переважне право орендаря
Коли строк оренди землі добігає кінця, у сумлінного орендаря є інструменти продовжити користування ділянкою. Закон розрізняє два механізми, а на час воєнного стану діють окремі правила.
Два механізми продовження
| Механізм | Суть |
| Переважне право на новий договір (ст. 33 Закону «Про оренду землі») | орендар має перевагу перед іншими на укладення нового договору; умови можуть переглядатися |
| Поновлення (пролонгація) договору (ст. 32-2 Закону, ст. 126-1 ЗК) | продовження на той самий строк і на тих самих умовах |
Для земель державної та комунальної власності автоматична пролонгація за загальним правилом не застосовується — діє переважне право на укладення нового договору. Виняток — коли на ділянці розташовані будівлі чи споруди, що належать користувачеві.
Як реалізувати переважне право
Щоб скористатися переважним правом на новий строк, орендар повинен:
- належно виконувати умови чинного договору (вчасно сплачувати орендну плату, використовувати землю за призначенням);
- завчасно повідомити орендодавця про намір укласти договір на новий строк — щонайменше за місяць до закінчення строку оренди.
Якщо сторони не досягли згоди щодо орендної плати чи інших істотних умов, переважне право припиняється.
Автоматичне поновлення на час воєнного стану
Для сільськогосподарських земель, строк користування якими закінчився після введення воєнного стану, діє особливе правило: договори оренди (а також суборенди, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту) вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін і без внесення відомостей до Державного реєстру речових прав. Це правило стосується, зокрема, земель державної, комунальної, а також низки інших категорій сільгоспугідь.
Як захистити право, якщо його порушено
Якщо орендодавець, всупереч переважному праву, передав ділянку новому орендарю, належним способом захисту, за позицією Великої Палати Верховного Суду, є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору та про визнання відсутнім права оренди нового орендаря. Відмову чи зволікання орендодавця в укладенні додаткової угоди також можна оскаржити в суді.
Послуги АО «Захист»
- аналіз договору оренди та підстав для продовження;
- підготовка повідомлення орендодавцю та проєкту додаткової угоди;
- захист переважного права орендаря в суді;
- супровід реєстрації продовження права оренди.
Стаття має інформаційний характер і не є юридичною консультацією. Для вирішення конкретної ситуації зверніться до адвоката.
